近来，北京通州区一新房项目在清明节假日推出的“买一送一”促销活动引发商场重视。

  据了解，该项目为招商蛇口在通州区的招商·灿烂公元，其在清明节推出的促销活动为——但凡购买77平方米两居室的客户，将免费取得一套坐落烟台的108平方米海景现房。该促销方式被业界称之为“买一送一”。

  4月8日，《我国经营报》记者从项目营销担任人处了解到，该活动时刻为清明节假日3天（4月4日至6日），除了取得烟台海景休假房外，促销内容还包含三亚双人游套票、奢华游轮套票等大奖。“咱们这次主要是依据清明假日的文旅消费热潮，才做的这个双城联动营销，针对的是全款客户。”

  据他介绍，此次做促销活动的77平方米两居房源仅20多套，非项目主力户型，现在已悉数预定完。

  上一年4月28日，中能建、中建玖合、首开、建工、保利、招商蛇口、华润碧桂园等房企一起抢夺北京通州梨园镇东小马6009地块，终究招商蛇口以23.2亿元触顶价格+3.3万平方米现房出售取得该地块，楼面价约3.57万元/平方米，溢价率15%，出售指导价6.2万元/平方米。该地块建控规划6.5万平方米，现房出售面积占比近半。

  当年7月，项目正式对外发布案名“灿烂公元”，随后于当年8月中下旬正式开盘。项目期房加现房一共15栋，592户，户型包含77~140平方米的两居、三居和四居，其间，107平方米、120平方米、140平方米的改进型户型为主力产品。

  紧接着，当年9月初，北京落地“认房不认贷”方针，换房客群首付份额由本来的多半变为四成，不少改进型需求的业主加速换房决议计划。其间新房方面，部分改进型新盘在方针出台后迎来了客流量的急速攀升，有的项目乃至官宣回收之前价格优惠。

  依据其时灿烂公元官微发表，项目开盘出售额达15.6亿元，打破近两年通州副中心首开出售金额纪录。其时招商蛇口在通州区的另一项目灿烂年代开盘出售额达21.2亿元。

  项目营销担任人和记者说，其时通州区“双限购”方针没有放宽，“项目客群大多数来源于通州本地的改进型客户，占比近七成。其间有许多通州客户是先把手中老房子卖掉才来置换新房的”。

  上一年12月14日，北京出台近年来力度最大的楼市优化方针，对房贷首付份额、借款利率、借款年限、普宅规范作出调整。调整后，首付份额方面，不管普宅或非普宅，首套房首付份额一致降至30%，二套房首付份额最低为40%。而此前则为普宅首套35%，非普首套40%。

  记者从业界了解到，跟着新政后首付份额逐步下降，客户在户型挑选时，同一项目两居室和三居室的首付款距离缩小，“许多客户会直接买三居，不再考虑两居了”。

  以上述灿烂公元为例，记者经过查询了解到，该项目77平方米的两居室房源本就不多，且为东西朝向。新政后，此类房源总价在460万元左右，首付款约140万元；而项目89平方米的三居室总价约550万元，首付款约165万元。两者首付款相差25万元，但89平方米的户型为南北朝向，现在该三居户型已根本售罄。

  而与该项目相邻的京玥兰园亦是如此，据了解，上一年9月份“认贷不认贷”落地之际，京玥兰园也曾以少数79平方米的两居室作为特价房源（约395万元）招引客流并完成快速去化，并不作为主力产品去推盘。

  “实际上，由于首付款相差不大，现在北京新房商场上两居室大都比较难卖。”上述业界人士表明。

  据了解，两居室所对应的客群主要为刚需集体，此前几年，北京新房商场上“限竞房”密布入市，因面积小、总价低遭到刚需集体喜爱。跟着此类产品逐步清盘退出商场，改进型产品成为主力。

  而刚需集体更多则转向二手房商场，业界人士和记者说，北京二手房的主力户型一向都在60~90平方米这个区间，以刚需客户为主，更为重视房源“性价比”。

  从成交结构来看，据中指研究院监测，今年春节后，面积90~120平方米及120~160平方米、总价500万～800万元及1200万元以上的房源为成交主力，刚改、改进型需求是商场重要支撑。